종전자산 평가면적과 등기부등본 면적이 다를 때 확인하는 법
재개발 종전자산 감정평가서에 기재된 면적과 등기부등본상 면적이 서로 다르게 나타나는 경우가 있는데, 이는 대부분 무허가 증축 부분이나 측량 오차, 집합건물 대지권 비율 산정 방식 차이에서 비롯됩니다. 두 수치가 다르다고 바로 오류로 단정하기보다 원인을 먼저 확인하는 절차가 필요합니다.
- 등기부등본 면적 — 등기소에 등록된 공식 전용면적·대지권 비율
- 감정평가서 면적 — 실측 또는 현황조사를 반영한 평가 기준 면적
- 차이 발생 원인(예시) — 무허가 증축, 발코니 확장 반영 여부, 측량 오차
- 확인 절차 — 건축물대장·지적도 대조 후 조합·감정평가사에 문의
두 면적의 기준이 다른 이유
등기부등본 면적은 등기 당시 신고된 공식 수치인 반면, 감정평가서 면적은 현장 실측이나 현황조사를 반영해 산정되는 경우가 있어, 등기 이후 증축이나 구조 변경이 있었다면 두 수치가 달라질 수 있습니다.
무허가 증축이 미치는 영향
등기부에 반영되지 않은 무허가 증축 부분이 있다면 감정평가 시 이를 별도로 평가하거나 평가 대상에서 제외하는 경우가 있어, 등기부 면적과 평가서 면적이 차이 나는 대표적인 원인이 됩니다.
측량 오차 가능성
오래전 등록된 지적공부는 실제 현황과 미세한 측량 오차가 있는 경우가 드물게 있어, 이 경우 재측량을 통해 정확한 면적을 다시 확인해야 할 수 있습니다.
집합건물의 대지권 비율 이슈
다세대·다가구 주택처럼 집합건물 형태인 경우 대지권 비율 산정 방식에 따라 감정평가에 반영되는 대지 면적이 등기부상 지분과 다르게 계산될 수 있어 별도 확인이 필요합니다.
차이를 발견했을 때 확인할 서류
등기부등본, 건축물대장, 지적도를 함께 대조해보면 면적 차이가 어느 항목에서 발생했는지 단서를 찾을 수 있으며, 필요하면 감정평가사에게 산정 근거 설명을 요청할 수 있습니다.
조합에 이의를 제기하는 절차
감정평가액이나 평가 면적에 이의가 있다면 정해진 이의신청 기간 내에 조합에 재검토를 요청하거나, 필요시 재감정을 신청하는 절차를 거칠 수 있습니다.
무허가 부분 평가는 별도로 다뤄집니다
무허가 건축물 부분은 정식 등기 면적과 별도로 평가액에 일부 반영되거나 제외되는 방식으로 다뤄지는 경우가 있어, 해당 부분이 본인 물건에 있다면 조합에 구체적인 처리 기준을 문의하는 것이 안전합니다.
매수 전 미리 확인해두는 것이 안전합니다
매수를 고려하는 매물이라면 계약 전에 등기부등본과 건축물대장을 함께 확인해 면적 차이 여부를 미리 파악해두면, 이후 감정평가 단계에서 예상치 못한 차이를 마주할 가능성을 줄일 수 있습니다.
실제 사업 진행 상황과 세부 요건은 구역과 시점마다 다를 수 있으니, 정확한 사항은 해당 조합이나 관할 구청에 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
아닙니다. 무허가 증축이나 대지권 비율 산정 방식 차이 등 정상적인 이유로 차이가 날 수 있어, 원인을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
조합과 사업장에 따라 별도 기준으로 일부 반영되거나 제외될 수 있어, 정확한 처리 기준은 조합에 확인해야 합니다.
등기부등본, 건축물대장, 지적도를 함께 대조하면 차이가 발생한 항목을 파악하는 데 도움이 됩니다.
정해진 이의신청 기간 내에 조합에 재검토를 요청하거나 재감정을 신청하는 절차를 거칠 수 있습니다.
계약 전 등기부등본과 건축물대장을 함께 확인하면 면적 차이 여부를 어느 정도 미리 파악할 수 있습니다.
흔한 경우는 아니지만 오래전 등록된 지적공부에서 드물게 발생할 수 있어, 의심되면 재측량을 통해 확인하는 것이 정확합니다.